Des champs aux logements : les origines culturelles de l’accession à la propriété

Vos ancêtres cultivaient-ils les plaines d’une région agricole européenne comme l’Ukraine, ou élevaient-ils du bétail près de la Corne de l’Afrique ? Selon Guillaume Vuillemey, professeur associé de finance à HEC Paris, la réponse pourrait en partie déterminer si vous êtes aujourd’hui propriétaire de votre logement.

S’appuyant sur une vaste étude empirique, il montre que les représentations culturelles liées à la terre et au bétail — respectivement des actifs immobiles et mobiles — se transmettent de génération en génération et contribuent encore aujourd’hui à expliquer la probabilité qu’un individu devienne propriétaire. En particulier, les personnes issues de sociétés historiquement fondées sur l’agriculture céréalière sont plus susceptibles de posséder un bien immobilier.

1/ La propriété immobilière : un choix financier aux racines profondes

« Faut-il acheter une maison/un appartement ou simplement louer ? » Il s’agit sans doute de la décision financière la plus importante pour la plupart des ménages, qui choisissent ainsi de faire de leur logement (plutôt que de l’or ou des actions) leur principal actif.

Au-delà des considérations économiques (comme la capacité à rembourser un crédit sur 20 ans), la propriété immobilière est aussi influencée par la manière dont les individus perçoivent la sécurité, la valeur et le statut social associés à un logement.

Ces préférences culturelles sont profondément enracinées : elles trouvent leur origine dans des sociétés agricoles anciennes où la richesse reposait principalement sur deux types d’actifs, l’un mobile (le bétail), l’autre immobile (la terre). Mais les champs et les troupeaux étaient bien plus que de simples actifs économiques : ils imprégnaient la culture à travers des mythes et un folklore, qui ont laissé des traces qui influencent encore aujourd’hui les représentations — et, in fine, les taux de propriété immobilière.

Je soutiens que les individus issus de sociétés historiquement dominées par l’agriculture céréalière, où la terre était davantage valorisée que les actifs mobiles, restent enclins à privilégier les actifs immobiles et deviennent donc plus souvent propriétaires. 

2/ L’héritage culturel des systèmes agricoles

Pour étayer cette hypothèse, j’examine d’abord le corpus ethnographique. À partir d’une base de données mondiale relative au folklore, j’observe que les sociétés fondées sur l’agriculture présentent davantage de motifs liés à la terre dans leurs récits, tandis que les sociétés pastorales mettent davantage en avant le bétail.

Parmi les premières figurent la plupart des pays européens, depuis l’Antiquité grecque jusqu’au Moyen Âge, où la terre était associée au pouvoir et au prestige pendant des siècles.

On peut penser au Chat botté, où le chat rusé fait passer le fils du meunier pour un propriétaire terrien afin de lui assurer une fin heureuse. À l’inverse, dans des sociétés pastorales d’Afrique de l’Est comme celle des Nuer, les structures de pouvoir et les représentations sociales reposent sur le bétail.

Aujourd’hui, les pays occidentaux comme de nombreuses sociétés pastorales sont devenus des économies industrielles, voire post-industrielles, ayant laissé derrière eux la plupart de leurs institutions traditionnelles liées à la terre ou au bétail. Pourtant, ces héritages culturels persistent et continuent d’influencer la manière dont les sociétés perçoivent les actifs mobiles et immobiles.

3/ La propriété est plus élevée dans les régions agricoles

En examinant les données actuelles de la zone OCDE (41 pays disposant de données homogènes), je trouve des résultats cohérents avec mon hypothèse : les pays ayant une forte tradition agricole fondée sur la terre affichent aujourd’hui des taux de propriété immobilière plus élevés.

L’effet est significatif : une augmentation d’un écart-type de l’importance relative des terres cultivées (par rapport aux pâturages) est associée à une hausse d’environ 6 points du taux de propriété.

Le même schéma apparaît à l’échelle régionale en Europe. Même en neutralisant les effets propres à chaque pays, les régions historiquement agricoles présentent des taux de propriété plus élevés.

Ces résultats ne prouvent toutefois pas à eux seuls un lien de causalité. D’autres explications pourraient exister.

4/ Les représentations culturelles voyagent avec l’immigration

J’ai donc cherché à distinguer l’influence de la culture de celle de l’expérience locale (les guerres, l’inflation ou d’autres facteurs pouvant aussi influencer la décision d’acheter un bien immobilier).

Pour cela, j’analyse les immigrés de deuxième génération aux États-Unis. L’idée est que ces individus — un échantillon de plus de 5 000 personnes — vivent dans les mêmes institutions et le même système économique, mais héritent de cultures différentes selon le pays d’origine de leurs parents (145 pays).

Les résultats confirment l’hypothèse : les descendants de sociétés historiquement fondées sur les cultures agricoles ont une probabilité plus élevée d’être propriétaires.

Ce résultat reste robuste après avoir contrôlé pour de nombreux facteurs tels que le revenu, l’éducation, l’origine ethnique, la localisation géographique, la situation matrimoniale ou la structure du foyer.

5/ Isoler l’héritage culturel de l’agriculture

Enfin, je teste des explications alternatives. Je montre que le résultat persiste même après prise en compte de facteurs tels que le PIB, les inégalités, la démocratie, l’état de droit ou des indicateurs culturels plus larges.

Les données suggèrent qu’il ne s’agit pas simplement d’une « culture générale de la propriété ». Ce qui prédit la propriété chez les immigrés de deuxième génération, c’est la part de la propriété dans le pays d’origine qui s’explique par les conditions agricoles et les caractéristiques des sols, et non la part indépendante de ces facteurs.

Cela renforce l’idée d’un héritage culturel spécifique lié à l’agriculture.

Méthodologie

L’auteur a analysé plusieurs types de données. Il a construit un indicateur, « CropShare », mesurant l’importance relative des terres cultivées et des pâturages dans 41 pays de l’OCDE sur deux siècles, qu’il a comparé aux taux de propriété immobilière.

Il a également croisé cet indicateur avec des données sur le carbone des sols, susceptible d’influencer les cultures.

À partir d’une base de données regroupant 958 sociétés à travers le monde, il a étudié les motifs folkloriques liés aux types d’agriculture.

Enfin, pour isoler l’effet culturel chez les immigrés de deuxième génération, il a utilisé une approche dite épidémiologique, en se concentrant sur les variations à l’intérieur d’un même pays (ce qui permet de neutraliser l’effet des institutions).